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房子产权到期后怎么办-中央公布宅地续期办法,专家称不必担心被收回

发布时间:2017-10-28 编辑:一米阳光

房子产权到期后怎么办-中央公布宅地续期办法,专家称不必担心被收回

房子产权到期后怎么办

今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

11月27日,国务院发布了关于完善产权保护制度依法保护产权的意见,有权威专家解读意见认为,既然研究的是续期的法律安排,就不必担心个人住宅土地使用权到期后政府会收回。同时,物权法起草者根据《物权法》中关于土地使用权续期的规定认为,国家应放弃续期再收钱。

来源:经济参考报、新浪评论、公号《錄音筆》(id:recorder2016)

11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。

引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。

意见的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?记者采访了权威专家进行深入解读。

文件精神

 

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

专家解读

北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。

杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:

一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;

二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;

三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,意见提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容,但特别重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

专家认为,意见也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。

物权法起草者谈续期:如果房屋继续用作住宅,国家应放弃收钱

姚红(物权法起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任)

物权法起草者姚红在谈到土地使用权续期时说道:

我简单介绍一下这个当时《物权法》149条出台背景,如果我说的不对,你们纠正。

当时起草《物权法》,涉及到这个房地关系时,我记得(室内稿)最初曾做过这样两个规定:

一个规定是所谓“房随地走”,国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地,建筑物所有权人可以取回建筑物,当时我们曾经也做过这样规定;

第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题,由于《土地管理法》当时规定,期满前一年申请续期,除了因国家公共利益需要以外,原则上都应准许,所以我们最早(室内稿)有这样两条规定。

那么从第一方面规定来看,还没到常委会审议口就被毙了,说我们太书呆子气,太照抄外国,“国家把土地收回、建筑物取回,怎么取回?是取个砖头瓦片还是怎么着,肯定是不现实。”

所以后来大家注意到《物权法》里没有这样的规定。

第二个关于土地使用权续期的规定,我们提出之后到常委会审议时,我记得有一个委员,我现在记不清是哪位委员了,提出说“建筑筑物土地使用权涉及到上亿老百姓利益,到期以后大家都续期,是一个一个续,还是整个小区续,排队都排不过来”,让我们想一个更方便老百姓的办法,所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”,不用老百姓排队去办手续了,是从这个角度考虑。

但是续期要不要收费,当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行,当时认为大部分房屋都没到期,等到期以后再说,所以就把这问题留下了,所以刚才应老师说的很对,当时立法时候没说交钱,也没说不交钱。

那么最早出现这个问题是2006年,当时青岛20年到了,当时我们关注了,但是最后不了了之,我想可能是因为当时青岛没有出台一个像类似温州这样的规定,没有引起社会上那么大的震动。当然温州规定到底是不是这样?我今天早晨也听了一个新闻,说温州政府说“只是在讨论没有最后规定”,到底是怎么回事,现在各方面信息很多。

从理论上,我觉得有几个问题,首先土地所有权人收回他的土地时是否有权利要钱,我觉得首先要研究这个,但这个问题跟我们国家土地制度密切相关。我们跟国外不一样,国外所有权人取得土地之后房地基本都一体,取得了房屋所有权,一般土地所有权、使用权就拿到了,我们国家1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有,要么集体所有,其他任何人、人民单位组织都不能有土地,只能取得使用权。

国家作为土地所有权人,永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利,从理论上讲,所有权人再次出租时有权决定收不收钱,国家是不是放弃这个权利?我觉得这里要考虑。所以第一个问题是有没有权利,第二个问题是在考虑我国土地制度特点之后,国家作为权利人该如何行使权利。

第三,国家现在购买房屋价款太贵,现在至少都超过(我从网上看这不一定对)日本了,我到日本新宿去,新宿算日本最中心地区,而新宿房价相当于人民币三万元,当时我很感慨,因为那时候北京中心房价已经到了5万。所以我觉得咱们取得一个使用权,还收那么多钱,不太合理。在研究续期要不要收费的问题,这个因素应当被考虑进去。

再有,续期问题涉及到住宅、民生,对老百姓利益影响巨大,虽然从理论上说土地所有权人收回土地,再续期有权收费,但涉及到那么多老百姓利益,怎么做比较合适?能不能画一个杠杆,比如如果用以住宅而不是投资炒作,不跟老百姓收钱。

跟老百姓较什么劲啊,政府能有好么。只有事事为老百姓考虑的政府,才是得民心的政府。但是如果是用做炒作,转让之前是不是要补交土地使用权出让金,我觉得这可以考虑。就是要分情况,不能一刀切。我不了解土地政策,我纯粹在这瞎掰。

为什么当时(立物权法时)没有考虑,第一它涉及民生,所以必须考虑,第二涉及到国家经济发展需要,政府要办大事,要解决教育、医疗,也需要钱,咱们也得站在政府立场上考虑问题,政府钱来自方方面面。

比如企业如果到70年满时续期收费,我觉得那是正当的,因为它是商业行为,政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产,也转为商业形式,是不是有权利从这部分收钱,我觉得这些是可以考虑,是可以研究的。”

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